中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2007年9月27日共同宣布了《关于增强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，对商业性房地产信贷政策进行了调解。有关负责人就此次政策调解答复了记者提出的问题。
全文如下：
问：《通知》出台的背景是什么？
答：2005年以来，针对部分地域房价上涨较快、住房供给构造性抵牾突出等问题，中央出台了一系列调控办法，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。今年8月底，全国城市住房工作会议召开，国务院指导就加大房地产政策调控力度，领导住房需求，进一步完美有差异的信贷调控政策做了进一步安排。
为贯彻落实全国城市住房工作会议精力，公民银行、银监会从防备房地产信贷风险的角度，进一步完美了商业性房地产信贷管理办法。《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调解和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。
问：《通知》的重要内容有哪些？
答：《通知》重要对以下政策进行了调解：一是进一步严峻房地产开发贷款条件。《通知》规定，对经领土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行动的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。二是严峻住房消费贷款管理，重点支撑借款人购置首套中小户型自住住房的贷款需求，并进步了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率程度，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用处的住房抵押贷款。三是明白进步商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率程度。四是增强房地产信贷征信管理。请求商业银行做好贷前查询、贷后录入相干信息等工作，充沛应用信贷征信体系防备信贷风险。五是请求所有商业银行(包含外资银行)遵照《通知》及通知精力和相干政策，抓紧制订或完美房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
问：为什么不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款？
答：针对近期房地产市场上呈现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于调解住房供给构造稳固住房价钱看法的通知》(国办发[2006]37号，以下简称37号文件)明白提出要加大对闲置土地的处理力度，切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源等违法违规行动，同时请求商业银行从严操纵对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的展期贷款或任何情势的滚动授信。为切实贯彻落实37号文件，进步政策实行的可操作性，并进一步严峻房地产开发贷款条件，《通知》明白规定，对经领土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行动的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，旨在应用信贷手法进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增添市场供给，缓解供需抵牾。
问：《通知》对住房信贷政策做了哪些调解？
答：《通知》以购房的套数和套型建筑面积为尺度，设计了不同的最低首付款比例、利率程度。
为连续支撑中低收入家庭通过信贷解决住房问题，领导居民形成资源节省型的住房消费观念、理性消费，《通知》重申了对购置首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍实行20%的贷款最低首付款比例规定；对购置首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，连续实行30%的贷款最低首付款比例规定。
为切实防备金融风险，《通知》对已应用贷款购置住房、又申请购置第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严峻的限制办法，明白请求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于公民银行颁布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时请求商业银行随套数增添而大幅度进步贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款才能，防备信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
须要注意的是，随着借款人购房套数的增添，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，克制后果会更加显明。
问：《通知》为什么进步商业用房贷款的首付款比例和利率程度？
答：商业用房与居民住房不同，购置商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价钱继续较快上涨的背景下，为进一步防备商业用房贷款风险，《通知》规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于公民银行颁布的同期同档次利率的1.1倍，具体由商业银行依据贷款风险管理相干原则自住判断。
同时，斟酌到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由本来的40%进步到45%，其调解幅度小于商业用房调解幅度。
问：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？
答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次应用贷款所购置的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人应用贷款所购置的首套自住房以外的其他住房。《通知》请求商业银行在接收个人住房贷款申请后，应及时通过中国公民银行个人信誉信息根基数据库对借款人信誉状态予以查询，贷款申请同意后再将相干信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按老实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购置第几套住房的相干信息。
问：为什么规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款？
答：“个人住房循环授信”等贷款产品的重要特性是信誉额度随房价的不断攀升而增添，如果房价呈现激烈波动，贷款的信誉风险将明显上升。《通知》规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，重要目标是为了防止商业银行过度授信，保护金融稳固。
目前我国房地产市场价钱上涨较快，存在显明的非理性因素,商业银行面临的市场风险明显增添。近年来，我国住房抵押消费贷款增加很快，但违约风险已有抬头趋势。而“房价重估追加按揭”一类的住房贷款创新业务增加很快，风险管控办法尚不完美，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。《通知》规定不得发放慈ナ类贷款，有利于下降信贷风险，保护房地产金融市场的健康安稳发展。
问：为什么要强调增强房地产信贷征信管理？
答：增强房地产信贷征信管理，目标是让商业银行充沛应用公民银行信贷征信体系，增强贷前审查，有效防备房地产贷款风险。一方面，商业银行可以通过查询公民银行企业信誉信息根基数据库和个人信誉信息根基数据库，核实借款人的根基信息、财务信息、信贷信息以及信誉状态等情形，增强贷前审查。另一方面，《通知》请求商业银行发放贷款后，应将借款人根基信息、贷款信息录入相干数据库，可以进一步完美房地产信贷征信体系。
问：如何保证《通知》各项政策得到认真贯彻落实？
答：为保证《通知》各项政策的有效落实，《通知》请求，各商业银行应依据本通知制订相应的实行细则，并向中国公民银行和中国银行业监视管理委员会报备。同时《通知》请求监管部门增强“窗口引导”和反省力度。中国公民银行和银监会将对金融机构房地产信贷管理增强“窗口引导”和风险提醒，加大违规查处力度，强化房地产信贷征信管理，督促商业银行切实完美房地产信贷管理，贯彻落实国度房地产宏观调控政策。公民银行和银监会将对商业银行实行情形增强监视反省。
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